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德国购买预售房——建筑施工合同注意事项

发表时间:2017-7-20     浏览:625

近年来德国房地产市场一路上涨。德国各个主要城市的房价也是不断飙升。其中不仅有银行低利息贷款的原因,缺乏其他投资方式等原因,在这之外还有还有越来越多的外国人加入在德买房大军之列。


依照德国当前法律规定,并没有限制只有拥有德国国籍之人或者持有德国长期居留之人才能成为德国境内不动产人。外国人在德置业一度最大的障碍是来自德国银行。银行通常规定,只有持有德国长居居留以及在满足其他相关条件下的外国人购买不动产才能取得相关贷款。近年来,随着德国房地产市场的急剧升温,不少德国银行都对这个之前的政策在不同程度上有所放宽。对于满足审核条件的外国人也会发放贷款。这个变化对外国人在德国购置房地产提供了更为有利的条件。


对外国人在德国购买不动产,所需注意的事项,相关报道已经有很多。本文我们想侧重介绍的是:在购买通过房地产开发商出售的预售房时,需要注意的事宜。这种情况下,建筑商和购房者之间会签订一个建筑施工合同。这里于众多需注意的问题中,有三点尤其值得一提:

 

1. 谨选建筑商


之所以有必要谨慎选择建筑商,主要是因为:


首先,在德国建筑商倒闭并不是一个很少见的现象。破产在建筑行业是较常见的现象。依照德国相关媒体的报道2015年德国约有3900家建筑企业破产。这占了德国全年总破产企业数量的16.5%。在2016年德国建筑企业破产的数量有小幅的减少,但是仍有3800家。除了贸易和服务行业之外,德国破产企业中就属建筑企业所占数量最多。其中大部分的破产的建筑企业从事的都是私人房屋的建筑。


其次,一旦建筑商破产或者即将破产,建筑没有完成,破产管理人会决定建筑是否继续下去。建筑委托人虽可以提出损害赔偿请求权,要求从破产建筑商的财产中就其债权予以清算。但是实际上,就算一切顺利的情况下,业主可能获得的赔偿只是很小的一个部分。依照德国相关报道的数据甚至所获赔偿最多为其全部损失的3%-5%。


为了预防在签订建筑合同后建筑商破产的情况,谨慎选择一个好的建筑商就很有必要了。在选择中需要注意的事项,比如有:对建筑公司存续的时间,公司注册资本,到目前为止承接了哪些项目等内容进行考察。在这之外,在建筑开始后,不动产的买房方对建筑商以及工地的情况也要予以紧密关注,比如:建筑进程突然缓慢或者瘫痪下来,或者建筑商偏离合同的分期付款的约定,要求委托方提前支付下笔建筑款项,再或者建筑企业建立一个新的附属企业等。如果建筑商催促购买方提前支付建筑期款,那么购买方应警觉,建筑商的资金链是否出现了问题。


2. 房款分期支付


在德国如果买房购买的是期房,那么买房并无需将房款一次性的全部支付给不动产建筑商。通常情况下,建筑合同中规定了依照建筑进程购房者分期支付。建筑合同和建筑说明(Baubeschreibung)中对建筑商截至到交房钥匙的具体履行义务(Bauleistung)都做出了非常明确,且详细的描述。而在建筑合同中会约定一个房款支付表,其中包括了工程具体进展到何种情况时,购房方需要向建筑商支付整个房款多少比例的房款。


在这之外,如果建筑商已经完成的施工存在瑕疵,那么在建筑商没有消除此瑕疵前,购买方有权只是支付约定的分价款中的部分。等到建筑瑕疵全部消除后再支付剩余应付款额。鉴于购房方通常为普通个人,缺少建筑专业知识,在认定施工质量的时候有一定困难,因此在德国委托一个中立的建筑评估师,建筑师或者建筑工程师是值得考虑的。他们基于自身专业知识的优势,能对建筑质量进行一个专业性的判断。

 

3. 建筑商不依照建筑施工合同履行义务,或者破产了,怎么办?


如果房地产建筑商没有依照合同约定履行其义务,那么这种情况下购买方可以考虑单方面的行使合同撤销权,撤销现有的建筑合同。在德国建筑合同是属于承揽合同。就此类合同德国民法典中做出了相关规定。


要履行合同撤销权,一般而言,业主(也就是期房购买方)需要向房地产建筑商或者在破产程序开始后破产清算人在建筑委托人提出书面警告,并规定一个履行期限。如果在这之后,建筑商或者破产管理人仍未履行其建筑施工合同的义务,那么作为合同另一方当事人的购买方即可依照德国民法典中的相关规定行使撤销合同的权利(Rücktrittsrecht)。如果房地产开发商(在破产清算程序开始后,破产管理人)明确拒绝履行合同义务,那么购买方甚至都无需确定一个履行期限,可立即撤销此合同。


购买方可以向建筑商或者破产管理人提出损害赔偿请求。这里需要注意的是,如果房地产公司的破产程序已经开始,那么为了保障其损害赔偿请求权,依照德国破产法的相关规定,购买方作为债权人需要在破产管理人处就其针对该公司所存在的请求权进行登记。


这个债权登记需要通过书面的形式向破产管理人提出,并附加其债权产生之材料,尤其重要的比如就有:相关的合同。在这之外他还必须向破产管理人明确提出债权事由(比如:损害赔偿),以及赔偿金额。


即便建筑委托人及时的向破产管理人就其债权进行了申报登记,但是就时间来看,房地产建筑商的支付义务在不少情况下需要多年才能认定。这是问题之一,另外的一个问题就是,就算是认定清偿该债权,但是也只是登记债权中的很少一部分。就这个内容我们前面已经有过提及,这里就不再重复。

 

无论是审查建筑合同,或者就合同履行事宜与房地产建筑商发生纠纷,再到房地产建筑商破产如何能确保实现自己的债权等等问题,获得律师和相关专业人士的协助都是值得推荐的。


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